文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(f抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲áng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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