近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句ong>15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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