导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比使我不得开心颜上一句是什么(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　使我不得开心颜上一句是什么t="中(zhōng)国(guó)户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使使我不得开心颜上一句是什么用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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