5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(j城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字í)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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