文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(pính2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称g)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称