近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的社日节是什么节日 社日节是农历几月初几现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guā社日节是什么节日 社日节是农历几月初几n)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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