一(yī)线城市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什(shén)么这么重要？首先二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利(lì)于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参(cān)考价（指(zhǐ)导价），银(yín)行核定房价以网签备案价和(hé)评估(gū)价孰(shú)低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到(dào)官方文件(jiàn)。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家(jiā)大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参考价(jià)办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还(hái)需要(yào)持(chí)续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)严(yán)跃进(jìn)认为，本次政策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现为(wèi)银(yín)行贷(dài)款等领(lǐng)域按(àn)照新(xīn)的(de)规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个小区(qū)的(de)参考价，很(hěn)多(duō)南山(shān)、福田、宝安中心区的(de)高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的(de)市(shì)场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只(zhǐ)能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么(me)首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要(yào)全(quán)款支付(fù)的部分，实际首付去到了(le)510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成(chéng)了（多(duō)给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接(jiē)让大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市(shì)陆(lù)续跟进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实(shí)施(shī)二手房指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据为例(lì)，全国70个大(dà)中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研(yán)究中心数据显示：成(chéng)交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同(tóng)比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房挂牌价(jià)低于及接近参考(kǎo)价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各(gè)区二(èr)手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新(xīn)闻不(bù)绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际(jì)购房成本高(gāo)达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠(dié)加这(zhè)三(sān)年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房(fáng)成交量(liàng)创(chuàng)下多年(nián)新低，学区房神话不(bù)再(zài)，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实施了二手房指导价的(de)城市陆陆续(xù)续低(dī)调退出(chū)，目前只有深(shēn)圳(zhèn)还是(shì)最(zuì)后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线(xiàn)城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分制度政策(cè)上的(de)支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份(fèn)70个大(dà)中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二(èr)手房价格仍然是同(tóng)比去(qù)年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市(shì)如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市(shì)价格都是同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能(néng)更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推动(dòng)二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部部士官生是什么意思，大学士官生是什么长倪(ní)虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地(dì)产企业要(yào)发(fā)挥(huī)国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归(guī)到(dào)常(cháng)识，从(cóng)字面理解(jiě)一(yī)下(xià)这两个词，意(yì)思(sī)就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一(yī)大波正在路上...

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