导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zh山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思ù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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