导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)22寸是多少厘米均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(mià22寸是多少厘米n)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个22寸是多少厘米标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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